В процессе оценки любого вида имущества, оценщику чтобы определить то, насколько стоимость объекта оценки должна быть уменьшена вследствие различного рода устареваний, необходимо определить три вида износа: физический, функциональный и экономический. На сегодняшний день существуют как разные методы определения износов, так и различные методы их сведения.
А именно, важно не только определить саму величину того или иного износа, но и также на следующем этапе, расчетным путем показать, существует ли для оцениваемого объекта зависимость между определенными видами износа.
Безусловно, указанная процедура требуется не всегда, поскольку для многих объектов оценки имеет место быть только физический износ, а остальные виды устареваний отсутствуют. Но, помимо таких случаев, ситуаций, когда на стоимость объекта оценки оказывают влияние все три вида износа, существует значительное количество.
В таких условиях важно обращать внимание на порядок расчета совокупного износа.
Почему этот вопрос вообще имеет место быть?
Дело в том, что шкала для каждого из видов износа логично представляет собой всевозможные значения в пределах от 0% до 100%. А поскольку всего видов износа три, то теоретически возможно ситуация, когда сумма износов превышает 100%, чего в действительности, исходя из здравого смысла быть не может.
В таком случае мы понимаем, что если даже признать износ, превышающий 100% за полное устаревание объекта, то это будет означать, что стоимость объекта равна 0.
Но такая ситуация, лишь частный, очень редко встречающийся случай. Как правило, объект, несмотря на все свои устаревания все же имеет стоимость, а значит его совокупный износ никак не больше чем 100%.
В таких условиях, оценщиками применяются различные приемы определения совокупного износа, среди которых основные осуществляются путем:
-простого арифметического суммирования;
-определения средневзвешенной величины износа;
-определения веса для того или иного вида износа исходя из собственного профессионального мнения;
И, наконец, комплексный метод, который предполагает не только взвешивание (по среднему или с присвоением индивидуального веса) полученных значений видов износа износов, но и согласование совокупных износов, полученных разными методами.
В таких условиях важно понять, насколько обоснованы трудозатраты по разностороннему определению износов и что в итоге меняется в рыночной стоимости, если не прибегать к взвешиванию износов и расчету их разными методами.
На самом деле, существенных изменений произойти не должно, поскольку практика показывает, что если для расчета износа выбраны несколько методик, одновременно отвечающих целям оценки, то полученные результаты, будут, либо идентичны, либо очень похожи.
В таких обстоятельствах, конечно, можно рассчитать каждый вид износа всеми возможными методами и потом согласовать, взвешивая и обосновывая результат, но в итоге точность от этого либо вообще не повысится, либо возрастет, но на единицы.
Что же касается взаимозависимости износов, здесь решение о том, имеет ли она место, принимается оценщиков в зависимости от специфики объекта.